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广州五一楼市:成交迅速转淡 网签大幅下滑

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发表于 2017-5-5 09:47:13 |显示全部楼层

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      刚刚过去的“五一”假期,广州一手楼市供应较往年大幅下降,市场氛围明显转淡,价格涨幅明显收窄。业内认为,今年“五一”楼市转淡的主要原因,是受广州出台最严厉的“3·30”调控新政影响,不但购房者,部分发展商也陷入观望,并未在传统“五一”小长假主力推货,更多是试探市场所致。不过,虽然发展商试探市场意味较浓,但其在“五一”假期之前,已获取大量预售证,储备大量可售货量,预测将于5月中下旬或6月推出市场,届时楼市供求氛围或会相应调整。

  1969套住宅入市 供应量同比大降超六成

  据广州中原研究发展部监控,2017年“五一”假期(4.25-5.1,其中4.29-5.1为法定假期)前后,广州一手楼市总共有13个住宅楼盘开盘或推新,总推盘数量比去年“十一”假期下降50%,比去年“五一”假期下降52%。总共入市1969套住宅,总供应量比去年“十一”假期下降64%,比去年“五一”假期下降65%。

  在这批新入市供应的1969套住宅中,“五一”假期市场总成交约1303套,总成交量比去年“十一”假期下降59%,比去年“五一”假期下降61%。

  总体来看,今年“五一”楼市,整体氛围明显转淡,主要原因是供应量大幅减少,直接影响成交减少。

  其中,供应量下降最明显的区域,当属天河区,其住宅供应量在去年“五一”假期有292套,去年“十一”假期有325套,今年“五一”假期锐减至50套。据广州中原研究发展部调研了解,受“3·30”新政影响,近期政府对楼市的调控一直维持较高的力度,在限价(要求发展商新产品的定价必须在政府限价红线内)、限售(三个月内只允许个盘批售100套货量,这个尤其针对主城区)要求下,较多新盘会以50套一次的缓慢节奏出货,导致供应量、推货量急剧减少,中心区表现最为明显。

  外围区,增城的供应量下降相对明显,其住宅供应量在去年“五一”假期有2235套,去年“十一”假期有1302套,今年“五一”假期仅975套。据广州中原研究发展部调研了解,增城自“3·30”新政被纳入“限购”范围后,需求收限,导致供应量也相应萎缩。

  85%楼盘价格稳定 涨价楼盘占比大幅减少

  据广州中原研究发展部监控,去年“五一”假期,一手楼市共推出27个住宅盘,其中涨价的楼盘占比高达七成,而涨幅超10%以上的楼盘占比达四成。而今年“五一”假期,13个推新住宅盘中,仅2个楼盘因产品不同而导致调价幅度超过10%以上,另外85%的楼盘,其“五一”推新产品的价格与该盘近两个月的价格相比基本稳定(价格主要变动幅度0-5%),部分楼盘甚至产品更好但价格不变。

  例如,位于白云区的某楼盘,“五一”假期推新的12栋产品是小区的楼王单位,产品自身条件较之前3月份所推货更优,但本次“五一”推新的定价,与3月份基本一致(平层5万元/平方米,复式5.5万元/平方米,此外还有小户型70平方米平层两房,售价低于5万元/平方米),个别单位还有额外优惠。由此反映,受“3·30”新政影响,部分开发商已经对涨价持谨慎态度。

  三四房户型占比增至九成以上
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  今年“五一”假期,受“3·30”新政影响,一来广州户籍单身从2套购房资格下降至1套;二来外地户籍购房资格从3年社保提高至5年;三来增城从化纳入限购;四来广州信贷开始“认房又认贷”,无房有贷款记录,购买普通住宅的首付比例从30%提高至40%。而有一套房,贷款已还清,购买普通住宅的首付比例从30%提高至50%。有一套房,贷款未还清,购买普通住宅的首付比例从40%提高至70%。这些限制条件都大大提高了买家的换房成本和改善成本,“一步到位”置业需求更加凸显。

  据广州中原研究发展部监控,“五一”假期,广州一手楼市总供应1969套住宅,其中三房以上户型的占比再创新高,高达94%。

  近17000套住宅将陆续入市缓解供应不足

  受“3·30”新政影响,在强力调控之下,发展商和购房者均不同程度转向观望。

  据广州中原研究发展部监控,其实在“五一”假期之前,已有约66个楼盘取得预售证,预售货量约18855套,但“五一”假期期间,仅13个楼盘推出1969套住宅,推货量占全部预售货量的占比仅10%。大部分发展商拿到预售证但并未在传统的“五一”黄金周推货,试探市场意味较为明显。

  部分楼盘明确表示,待“五一”假期后再推出市场,例如增城的实地蔷薇国际,已取得三栋住宅楼总共约515套住宅的可售货量,计划5月6日推新。不过大部分楼盘,并未明确具体推售时间,但是从目前的调控力度来看,预计政府不会允许其观望太长时间,预计5月中下旬或6月,这批货量将会陆续进入市场,届时新增供应大幅增加,或会缓解目前一手楼市供不应求的状态,进一步缓解房价上涨压力。

  据了解,广州一手住宅库存货量最高的板块为花都区府板块,约4793套,其中万达旅游城为贡献主力。而其他超2000套的区域,主要有荔湾广钢新城、番禺市桥板块、萝岗区府板块、金洲-蕉门河板块,均是后市的主力供应区域。而后市产品方面,大部分区域主要库存90-120平方米三四房产品,因此可以预见,后期这类产品将继续占据市场主要地位。

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